[세무칼럼] 주택 공동명의 전환의 득실은?

 

 

종부세 가구별 합산 위헌 판결이 나오면서 남편이나 아내 명의로 돼 있는 주택을 배우자에게 증여하는 것이 유리한지 불리한지를 놓고 의견이 분분한데, 그래서 김세무사에게 공동명의 득실을 물어봤는데…
 

부부공동명의는 ...

첫째, 배우자의 법적인 동의 없이 일방적으로 부동산을 처분하기가 어려워 재산을 안전하게 지킬 수 있다.

둘째, 은행에서 돈을 빌리거나 담보제공을 하는 경우 공동소유자 모두의 동의가 없으면 받아주지 않기 때문에 담보제공 위험을 사전에 방지할 수 있다.

셋째, 경매를 당해도 2분의 1 지분의 아파트를 낙찰 받으려는 사람은 없을 것이므로 비교적 싼 값에 부동산을 되찾을 수 있다.

넷째, 주택을 부부공동명의를 하면 과세표준 기준이 낮아져 합법적으로 세금을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

부부공동명의에 따른 세제상의 장단점 및 그 필요성과 관련사항을 조금 더 상세하게 검토해보면 다음과 같다.

1. 주택 구입시 내는 세금 - 취득세, 등록세

부동산을 살 때 내는 취득세, 등록세는 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없다.

2. 주택 보유시 내는 세금 - 재산세, 종합부동산세

집을 갖고 있을 때 내는 재산세와 종합부동산세는 공동명의가 낫다. 2009년 입법개정에 따라 종부세가 대폭 바뀌게 되면 실지 재산가액이 20억 이하인 주택은 부부공동 명의로 전환 시 종부세 부담이 거의 없을 것으로 여겨진다.

보유세는 과표가 클수록 세금이 느는 누진구조인데, 공동명의를 하면 과표가 분산돼 세율이 낮아지기 때문이다. 다만, 취득세와 등록세 부담이 4% 정도 뒤따르므로 이를 꼼꼼히 따져보고 결정을 해야 한다.

3. 주택 양도시 내는 세금 - 양도소득세

양도세율은 주택을 2년 이상 보유했다가 팔 경우 차익이 1000만원 이하는 9%, 1000만원 초과~4000만원 이하 18%, 4000만원 초과~8000만원 이하 27%, 8000만원 초과는 36%이다(비과세와 중과세율을 제외한 일반적인 세율구간만 설명).

예컨대 차익 1억원인 경우 배우자 한 사람 이름으로 등기했다면 8000만원 초과분에 대해 36%의 최고 세율이 적용된다. 하지만 공동명의라면 부부의 양도차익이 각각 5000만원으로 나누어지게 되므로, 세율도 최고 세율이 36%가 아닌 27%가 적용돼 양도세 총액이 줄어드는 혜택을 받을 수 있다. 

4. 주택 상속시 내는 세금 - 상속세

상속세는 상속금액에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용하고 있다(2008년12월 현재).

만약 부부공동명의 부동산이라면 부부가 공동으로 사망하지 않는 이상 상속세를 절반으로 줄이거나 상속세를 전혀 부담하지 않아도 되는 효과가 있다.

5. 부부공동명의로 변경시 발생하는 세금 - 증여세, 취득세, 등록세

(1) 증여세
부부 공동명의는 증여로 간주되어 증여세를 내야 한다.
하지만 부부간에는 10년간 합산한 증여액이 6억원을 넘지 않으면 세금을 물지 않는 예외규정이 있다.

따라서 9억원짜리 고가주택이라도 공동명의로 등기하면 지분의 50%인 4억5천만원만 증여한 셈이므로 증여세를 내지 않아도 된다.

(2) 취득세, 등록세
그러나 증여세 외에 증여 받는 배우자 입장에서는 부동산을 취득하는 것이기 때문에 취득세와 등록세를 부담해야 한다. 증여로 인한 소유권 이전의 경우 취득세는 취득가액의 2.2%(농어촌특별세 0.2%포함), 등록세의 세율은 1.8%(교육세 0.3 포함)가 적용되기 때문에 부담되는 취득세와 등록세는 총 4%가 된다.

따라서 부동산을 처음 구입할 때부터 부부 공동명의로 하면 취득세와 등록세를 추가로 부담하지 않아도 돼 그만큼 세금을 줄일 수 있다.

6. 기타 - 새 아파트의 공동명의 시기

새로 입주하거나 산 집을 공동명의로 등기할 경우 서류를 갖춰 법무사에 맡기면 간단하다. 증여계약서를 써 증여등기를 맡기고 증여일부터 3개월 안에 증여세 신고를 하면 된다. 주의할 것은 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동명의로 등기하려면 잔금을 치르기 전에 해야한다는 점이다. 

남편이 분양 받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내를 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여 받은 것으로 간주되어 취득세를 한 번 더 내야 한다. 잔금을 완납했다면 아내의 증여 지분에 대해 결과적으로 이중으로 취득세를 내야 하는 셈입니다. 잔금을 치르기 전에 공동명의로 등기하면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다.