역전세난 임대차 분쟁..이럴땐 이렇게

역전세난 임대차 분쟁..이럴땐 이렇게

 

‘역전세난’으로 곳곳에서 집주인과 세입자간 다툼이 일고 있다. 매매 시장에 이어 전세 시장에서도 원활한 거래가 이어지지 못해 임대차 관계에서 크고 작은 분쟁 상담 사례가 크게 늘어나고 있다. 임대차 갈등 요인과 해결책을 부동산정보업체 부동산써브의 도움으로 살펴본다.

― 계약이 기본 2년인데 전세사는 사람이 1년 미만으로 거주하고 이사를 하겠다고 한다.

▲ 계약 만료 전에 해지하기 위해서는 반드시 집주인의 동의가 필요하다. 그러므로 임차인은 스스로 부동산중개업소 등을 통해 또 다른 임차인을 구해야 하는 것이 일반적이다.

―전세계약을 연장 하려고 한다. 전세 재계약시 주의할 점은 어떤 것들이 있나.

▲우선 보증금 증감 없이 재계약만 하는 경우는 계약서를 다시 작성하거나 확정일자를 다시 받을 필요 없이 종전 계약서를 연장하고 일부 변동사항만 특약사항에 기재하면 된다.다만, 보증금 증감이 있는 경우 종전계약서는 효력이 없기 때문에 새로운 계약서를 작성한 후 확정일자를 받아야 하고, 종전 계약서는 새 계약서와 같이 보관해야 한다.

― 현재 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지, 최소한 소액보증금은 안전한가.

▲수도권 과밀억제권의 경우 현재 시행되고 있는 법률상 대항요건을 갖췄을 경우 경매에서 후순위 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 임대차 보증금의 범위는 6000만원이며, 이 중 2000만원은 선순위 채권자보다도 우선해서 변제해 준다. 반면 임차인이 과도하게 많은 주택의 경우 소액보증금도 다 돌려받지 못할 수 있어 주의해야 한다. 최우선 변제금을 제외한 금액은 등기부 대항력 순서에 따라 배당받는다.

― 세입자가 월세를 밀려 보증금마저 잠식된 상태다. 집도 비워 주려하지 않고 있다.

▲ 임대차기간이 남아 있더라도 임차인의 연체액이 2기(일반적으로 2개월분)에 달하는 때에는 임대인은 임대차계약을 해지(청구)할 수 있다. 세입자로부터 강제로 월세를 받기 위해서는 건물명도소송(점유이전금지 가처분포함)절차를 밟아야 한다. 거기서 승소한 후 다시 강제집행을 할 수밖에 없다. 이 경우에도 소송기간이 보통 5∼6개월이 걸린다. 다만 빠른 소송절차로 ‘지급명령’을 신청해 상대방이 2주일 내에 이의신청하지 않으면 확정되므로 이후 강제집행절차를 밟아 좀 더 빨리 월세를 회수할 수도 있다.

 

출처: 파이낸셜뉴스