세제개편 맞춰 부동산 투자전략

세제개편 맞춰 부동산 투자전략 다시 짜자.

 

 

양도세를 중심으로 한 부동산 세제 개편으로 부동산시장 투자 패러다임도 확 바뀔 전망이다. 6억~9억원대 주택 보유자들이 올해 집을 매도하는 것과 내년 이후에 하는 것 사이에 양도세 절감이 수천만 원에 달한다. 추가로 시세 하락이 급격히 이뤄지지 않을 것으로 판단된다면 매도 시점을 내년 이후로 미루는 것이 적절하다. 반면 용인이나 송도 등 종전 거주 제한이 적용되지 않던 지역에 집을 장만할 생각이 있으면 올해 안에 하는 것이 정답이다. 거주 요건이 강화되면서 그동안 암암리에 성행하던 위장전입이 보다 극성을 부리고 정부 단속도 한층 심해질 가능성이 높아졌다. 원정투자보다는 실거주가 가능한 지역에 집을 장만하는 것이 현명해 보인다. "이번 조치는 시장 요구사항을 상당히 많이 반영한 것으로 판단된다"며 "거주 요건을 강화한 것은 투자보다는 실거주 위주로 부동산시장을 재편하겠다는 의도인 만큼 앞으로는 내 집을 장만할 때 투자성보다는 실거주를 염두에 두고 움직여야 할 것"이라고 ....,

 

 

 ◆ ① 집 살 생각 있다면 거주요건 강화 전에

= 1가구1주택 양도세 비과세 요건 중 거주 요건이 강화ㆍ추가되면서 수요자들은 가급적 올해 말까지 주택을 매입하는 것이 유리하다. 3년 보유 2년 거주 요건에 해당되는 서울, 과천, 수도권 5대 신도시는 보유 기간이 3년으로 1년 늘어나는 데 그쳐 큰 영향은 없겠지만 2~3년 거주 요건이 추가되는 수도권 기타 지역과 지방은 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있어 불리한 상황이 된다. 거주 요건이 추가ㆍ강화되는 지역에 내집을 장만하려는 수요자들이라면 올해 안에 집을 사두는 게 좋다.  "2년 거주 요건이 추가되는 지역에서 집을 구입하려는 수요자들은 법 시행일 이전인 올해 말까지 매입하는 게 유리할 것"이라며 "하지만 급한 마음에 무턱대고 매입을 서두르기보다는 교통과 학군, 편의시설 등을 잘 갖춘 핵심 지역을 골라야 한다"고 ...,

하지만 자금 계획을 면밀히 세워야 한다. 주택가격이 하락하는 추세인 데다 금리가 계속 오르고 있는 만큼 자칫 무리하게 주택을 매입했다가 자금이 묶이는 결과를 초래할 수 있다.

 

◆ ② 양도세 혜택 내년 이후에 집 팔아야

= 매도를 고려하고 있는 기존 주택 소유주라면 거래를 내년 이후로 미루는 게 좋다. 고가주택 기준 상향으로 6억원은 넘지만 9억원 아래인 주택을 1채 보유하고 있는 사람들은 보유ㆍ거주 요건만 갖춘다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 당장 몇 달 내에 집을 팔아야 할 상황이 아니라면 가급적 오래 보유하는 게 좋다. 각종 세제가 장기 보유할수록 유리하도록 개정되기 때문이다. 1주택자가 10년 보유시 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 현행 9~36%인 양도세율도 2010년에는 6~33%로 인하된다.  "6억원 초과~9억원 이하 1가구1주택자라면 매도를 서두를 이유가 없다"고...,

"다만 법 시행 이후에도 시세 하락이 지속될 수 있기 때문에 양도세 혜택 금액과 시세 하락분 등을 모두 고려해야 할 것"이라고 ...,  하지만 양도세 비과세 혜택을 위해 집 소유주들이 매도를 늦추면서 법 공포일 이전까지 거래가 두절될 수 있고 그 이전에 매입을 서두르려는 수요자들이 집을 구하기 힘들어지는 부작용이 나타날 수 있다는 지적도 있다.

 

◆ ③ 실거주 가능한 주택 한 채에 집중
= 이번 세제 개편안에서 핵심은 부동산 패러다임을 투자에서 실거주로 전환하는 것이다. 무차별식 투자로 집을 여러 채 보유하거나 전세를 끼고 원정투자하는 과거 투자 행태로는 더 이상 높은 수익을 기대하기 힘들게 됐다는 말이다.

전문가들은 "핵심 지역 실거주가 가능한 똘똘한 한 채에 집중하라"고 강조한다.

실거주가 힘든 낡은 저층 아파트, 재개발ㆍ뉴타운 지역 소형 지분, 거주 요건 추가 지역 주택, 서울 접근성이 떨어지는 수도권 외곽 지역 등이 상대적으로 불이익을 받을 것으로 보인다. 반면 실거주할 수 있는 여건이 되는 서울 도심 역세권 새 아파트, 서울 접근성이 좋은 수도권 핵심 지역 아파트는 각광 받을 전망이다. 스피드뱅크 부사장은 "교통과 학군, 각종 편의시설 등 삼박자를 잘 갖춘 지역에 실거주가 가능하고 양호한 주택이 갈수록 각광 받을 것"이라며 "주식과 달리 부동산에서는 분산투자보다는 선택과 집중을 해야 한다"고 조언했다.

◆ ④ 원정투자ㆍ섣부른 위장전입은 금물
= 거주 요건 기준을 갖추기가 힘들기 때문에 이제 원정투자 시대는 현실적으로 끝났다.

그동안 서울지역 역세권 등에 전세를 살면서 집 없는 불안감을 해소하고 시세차익도 얻기 위해 서울 외곽이나 수도권 혹은 지방 도시에 낮은 가격으로 집 장만을 해놓는 원정투자자가 적지 않았다. 하지만 이번 세제 개편으로 이 같은 원정투자자들이 거주 요건을 채우지 못해 피해를 볼 가능성이 커졌다. 서울ㆍ수도권 지역 집값이 지방에 비해 상대적으로 가파르게 오르면서 한때 지방 거주자들이 서울ㆍ수도권 지역 아파트를 전세 끼고 사놓는 역원정투자도 성행했다. 거주 요건을 채우기 위해 위장전입도 극성을 부렸다.
스피드뱅크 부사장은 "거주 요건을 강화한 이상 정부가 위장전입 등에 대해 종전보다 단속을 강화할 것"이라고 말했다. 그는 또 "세입자가 주민등록상에 같이 있는지 여부, 우편물 배송 여부, 아이들 학교 등을 체크하면 의외로 쉽게 발각될 수 있는 만큼 섣부른 위장전입은 금물"이라고 덧붙였다.

 

◆ ⑤ 다주택자라면 양도보다 증여가 유리
= 이번 감세안으로 증여세 부담은 얼마나 줄었을까. 시뮬레이션 결과 양도차익이 큰 강남권 고가 주택을 한 채 이상 보유한 다주택자라면 수억 원 정도 감세 효과를 기대할 수 있는 것으로 나타났다.

그렇다면 과연 절감 효과는 얼마나 될까. 7년 전 3억2500만원에 매입한 오금동 D아파트 145㎡를 10억원에 매도하면 양도세 부담액(주민세 포함)은 3억2645만원 정도다.

다주택자라 보유 기간이나 세율 인하 혜택을 전혀 받지 못한다. 반면 증여세액은 기존에 2억7900만원이었지만 새로운 증여세율을 적용한 2010년에는 9045만원만 내면 된다. 양도할 때보다 무려 2억3600만원, 기존 증여세보다는 1억8855만원이나 줄어드는 셈이다.

특히 대출금이나 전세보증금은 증여가 아닌 양도로 보기 때문에 양도세 중과를 적용한다. 따라서 부담부 증여보다는 단순 증여를 선택해 증여세 적용을 받는 게 유리할 수 있다.