양도소득세, 양도차익 적은 주택 처분

 

[부동산 절세법] 양도소득세, 양도차익 적은 주택 처분

 

부동산 투자를 할 때 가장 민감한 세금이 바로 양도소득세다. 벌어들인 차익이 많으면 그만큼 세부담이 클 수밖에 없기 때문이다. 상황별 양도소득세 절세법을 살펴봤다.

먼저 1세대1주택자의 경우 ‘계속 버티기’에 나서는 한편 똑똑한 1주택을 보유하는 전략이 절실하다. 실제 현행 세법에서 1세대1주택에 대해서는 이미 여러 가지 세제 혜택이 주어지고 있다. 3년 이상 보유한 주택(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년 거주도 해야 함) 중 6억원 이하에 대해서는 비과세, 장기보유한 1세대1주택에 대해서는 양도차익의 80%까지 장기보유특별공제를 해주고 있다. 더욱이 현재 논의되고 있는 부동산 세제 개편 방안에서는 1세대1주택 장기보유자에 대해서는 아예 금액에 제한 없이 모두 비과세해주자는 의견까지 있는 실정이다. 결국 1세대1주택자는 계속 보유하면서 최적의 절세 타이밍에 알짜배기 주택으로 갈아타기를 노려보는 것도 괜찮다.

1세대 다주택자의 경우에는 상황별로 대응전략을 달리할 필요가 있다. 우선 가능한 한 세대를 분리해야 한다. 세법상 세대분리가 가능한 조건이라면 무조건 세대를 분리해야 한다. 둘째, 증여 등을 통해 소유지분을 나누고 양도 시 인정받을 수 있는 취득가액을 조정해 줄 필요가 있다. 셋째, 양도차익이 적은 주택분부터 처분해야 한다. 넷째, 양도소득세 중과를 피하기 위한 임대사업자로의 전환을 고려해봐야 한다.

나대지는 지목 변경해 건축물 지어 양도해야
토지 소유자의 절세 대응 전략은 좀 다르다. 먼저 토지 지목별로 대응을 달리 해야 한다. 특히 부재지주 농지나 임야, 나대지인 경우에는 양도소득세가 60% 세율로 중과되기 때문에 매도 시 특별히 주의해야 한다. 우선 부재지주라면 부재지주가 되지 않도록 주소를 옮기고, 실제 농사를 짓는 등의 노력이 필요하다. 나대지나 개발 가능한 임야 같은 경우에는 지목을 변경해 건축물을 지어서 양도하는 방법을 고려해야 한다.

이 경우에도 주의할 사항은 있다. 적어도 양도하기 직전 최소 3년 중 2년 이상은 비사업용토지에 해당되지 않아야 하므로 토지를 매도하려는 경우에는 최소 2년 전부터 준비해야 한다. 더욱이 2006년 12월 31일 이전에 상속받거나 이미 보유기간이 20년 이상된 농지나 임야, 목장용지를 2009년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 양도소득세 중과규정이 적용되지 않으므로 어차피 매도할 물건이라면 기한 안에 양도하는 것이 좋다.

상가는 사정이 좀 낫다. 현재 시장 상황에서 상가의 경우 가능한 한 비싸게, 가능한 여유를 가지고 매도에 임할 수 있다. 다만 경제사정이 나빠져 세입자가 준다든 지, 시세가 내려갈 수 있는 여지는 있으므로 대비해야 한다. 상가의 경우 10년 이상 보유하는 경우에는 최대 30%까지 장기보유특별공제 혜택을 받고, 10년 이내에서는 1년에 3%씩 장기보유특별공제액 차이가 나므로 양도 시 1년을 모두 채운 뒤 양도하도록 양도시기를 조절할 필요가 있다. 상가의 경우에는 단기보유(2년 미만 보유) 뒤 양도하는 경우를 제외하고는 양도소득세가 중과되지 않으므로 훨씬 부담이 적다.

 

 

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